住房贷款成本上升，抵押贷款利率创六年来新高

分析师对《环球日报》表示，中央银行的利率下调对寻求通过抵押贷款购房的墨西哥人几乎没有帮助。

根据墨西哥银行（Banxico）提供的信息，购房贷款的平均年总成本（CAT）在四月份上升至13.96%，是自2026年开始以来的最高水平，这反映了银行和受监管金融机构所要求的利率。

CAT包括利率、手续费、奖金、强制保险和其他服务费用。有些机构的收费高达28.18%。

平均利率达到了11.46%，是自去年十二月以来的最高水平。

尽管Banxico在两年内将其主要利率从11.25%降至6.50%，市场仍然收取更高的抵押贷款利率，这一利率是银行决定向用户收取贷款利息的参考，Condusef对此进行了说明。

Aporta咨询公司的董事霍尔赫·弗洛雷斯·凯利指出，在Banxico的利率下调后，抵押贷款的CAT仍接近14%，这主要是由于三个因素的综合作用。

第一个因素是经济环境的疲软提高了风险感知，第二个因素是货币政策的传导不完全，第三个因素是银行利润率的底线高于我们通常的预期，他向本报评论道。

"前两个因素是周期性的，会过去；而第三个因素是结构性的，正是它使得抵押贷款的成本无论如何都保持高位。"

"我们不再仅仅面临货币滞后。墨西哥的抵押贷款开始显现出相对较高的底线，"弗洛雷斯·凯利表示。

最引人注目的是在2025年底，当时的通货膨胀降至3.69%的年度最低点，peso升值至接近17，而Banxico的利率下调已累计。

这是抵押贷款下降的理想时机，但并未发生。

"当时间过去，条件对齐，而信贷仍未响应时，解释就不再仅仅是滞后，"这位来自英国埃塞克斯大学的金融经济学和商业硕士表示。

银行业集中

"部分抵押贷款成本确实与风险和资金有关。但市场力量和中介的惯性同样存在。墨西哥的银行业相对集中，利率下调的传导速度远慢于上调：当Banxico提高利率时，借款人迅速调整；而当利率下降时，调整速度和幅度则不尽相同。这种不对称性在很大程度上维持了抵押贷款的高底线，"他指出。

住房需求是结构性且巨大的，因为滞后约为840万个家庭，预计到2030年还需660万个单位，但能够以当前价格支付信贷的需求却受到抑制。

2025年住房价格上涨了8.7%，超过了通货膨胀的两倍，而对于一套200万比索的房屋，要求月收入达到6万比索，这对近70%的劳动力来说是无法承受的。

"这正是市场的信号，卖方设定价格：需求队伍从未消失，因此银行无需通过降低利率来竞争，而是简单地将达不到条件的人排除在外。社会住房信贷的下降并不与结构性需求相矛盾，反而是其结果，"弗洛雷斯·凯利评论道。

社会住房

Banxico的记录显示，商业银行对社会住房的贷款在四月份下降了13%，在扣除通货膨胀后是四年来最显著的下降。

相反，中等和高端住房的融资在三月份增长0.3%后，在四月份加速增长了1%。

弗洛雷斯·凯利强调，墨西哥的银行业是经合组织中盈利能力最高的之一，自有资本回报率接近18%，但其对私营部门的贷款仅占国内生产总值的37%。

"如此高盈利但贷款量少的银行，几乎没有动力通过降低抵押贷款利率来竞争。因此，尽管Banxico降低了基准利率，但并非所有的好处都能惠及购房者，"他指出。

Valdez Capital的分析主任卡洛斯·埃尔南德斯·加西亚认为，抵押贷款的回升与Banxico预计今年将结束利率下调的预期有关。

"尽管这种可能性仍然较低，但一些参与者开始看到2027年可能加息的可能，"他说。

从他的角度来看，抵押贷款的CAT在四月份也可能受到墨西哥、美国及其他国家主权债券收益率上升的影响，这是由于全球性偶发因素导致的风险溢价暂时增加。