在墨西哥待了几年，租房的钱花了一大笔，总会开始想：要不干脆买一套？好消息是外国人可以在墨西哥合法买房，流程也没有想象中那么复杂。但有几个坑你得提前知道。
一、外国人能在墨西哥买房吗？
可以。外国人无需墨西哥国籍或永久居留身份就能买房。但根据房产位置不同，规则有区别：
| 区域 | 规则 |
|---|---|
| 非限制区 （内陆城市如蒙特雷、墨西哥城、瓜达拉哈拉等） |
外国人可以直接以个人名义持有产权，和墨西哥人一样 |
| 限制区（Zona Restringida） （海岸线50公里内 + 国境线100公里内） |
外国人不能直接持有，必须通过银行信托（Fideicomiso）持有 |
哪些城市在限制区？
- 坎昆、Playa del Carmen、Los Cabos、Puerto Vallarta — 海岸线50公里内，属限制区
- 蒂华纳、华雷斯城 — 国境线100公里内，属限制区
- 蒙特雷、墨西哥城、瓜达拉哈拉、普埃布拉 — 非限制区，可直接买
二、什么是Fideicomiso银行信托？
Fideicomiso（发音：fee-day-coh-MEE-so）是墨西哥宪法规定的一种银行信托制度，专门让外国人在限制区合法持有房产。
简单理解：
- 你选择一家墨西哥银行作为受托人（Trustee）
- 银行以信托名义持有房产产权
- 你是受益人（Beneficiary），拥有完全的使用、出租、改建、出售和继承权
- 信托有效期50年，到期可续期
- 你可以随时更换受益人或出售房产
Fideicomiso费用：
| 费用项目 | 金额（参考） |
|---|---|
| 信托设立费 | $500 - $1,500 USD |
| 年度管理费 | $500 - $2,000 USD/年 |
| 信托取消费 | 约 $1,000 USD |
非限制区不需要Fideicomiso
如果你在蒙特雷、墨西哥城等内陆城市买房，不需要设立Fideicomiso，可以直接以个人名义持有产权。只需签署一份"外国人协议"（Cláusula Calvo），承诺遵守墨西哥法律。
三、买房流程（7步）
- 找房 — 通过房产网站或经纪人寻找合适房产
- 出价 — 向卖家提出报价，协商价格
- 支付订金 — 通常约 $5,000 USD，锁定房产
- 签订买卖合同 — 仔细审查条款，建议请律师协助
- 申请Fideicomiso或SRE许可 — 限制区需设立信托；非限制区需外交部许可
- 全额付款 — 支付剩余房款
- 公证人签署契约 — 在公证人（Notario Público）面前签署产权转让契约，登记到公共财产登记处
公证人的角色
墨西哥的公证人（Notario Público）不是普通的公证员，而是经过严格考试的准司法官员。所有房产交易必须通过公证人完成。公证人负责：
- 审查产权是否清晰、无纠纷
- 计算和代收税费
- 起草和审核所有法律文件
- 在公共财产登记处登记产权
买家有权自己选择公证人，不必接受卖家推荐的。
四、买房费用和税费
| 费用项目 | 金额/比例 | 说明 |
|---|---|---|
| 房产取得税（ISAI） | 房价的 2% - 4.5% | 各州税率不同，蒙特雷约3% |
| 公证人费用 | $5,000 - $10,000 USD | 含文件准备、审查、登记 |
| 房产评估费 | $300 - $800 USD | 银行或独立评估师 |
| 产权登记费 | 房价的 0.5% - 1% | 公共财产登记处 |
| Fideicomiso设立费 | $500 - $1,500 USD | 仅限制区需要 |
| 年度房产税（Predial） | 房价的 0.1% - 0.3% | 每年缴纳，非常低 |
总交易成本通常为房价的5% - 10%，买家需要提前预留这笔费用。
五、墨西哥房价参考
| 城市 | 公寓均价（每平米） | 独栋住宅参考 |
|---|---|---|
| 蒙特雷 | $20,000 - $35,000 MXN | $2M - $8M MXN |
| 墨西哥城 | $25,000 - $60,000 MXN | $3M - $15M MXN |
| 瓜达拉哈拉 | $18,000 - $30,000 MXN | $2M - $6M MXN |
| 坎昆 | $30,000 - $50,000 MXN | $3M - $10M MXN |
六、找房网站推荐
- Inmuebles24 — 墨西哥最大的房产网站，类似中国的链家
- Segundamano — 二手交易平台，也有房产板块
- Vivanuncios — 分类信息网站，房源丰富
- Metros Cúbicos — 专业房产搜索平台
- Facebook Marketplace — 很多本地房源在这里发布
- 房产经纪人 — 建议找有经验的经纪人，尤其是第一次买房
七、外国人买房贷款
外国人在墨西哥可以申请房贷，但条件比墨西哥人严格：
- 首付：通常需要 30% - 50%（墨西哥人一般 10% - 20%）
- 利率：年利率约 8% - 12%（比索贷款）或 6% - 9%（美元贷款）
- 贷款期限：10 - 20年
- 提供材料：护照、居留证明、收入证明、银行流水、RFC税号
- 可选银行：BBVA、Santander、Scotiabank、HSBC等都有外国人贷款产品
华人买房的实际情况
大多数在墨华人买房选择全款支付，因为：
- 外国人贷款利率较高
- 审批流程复杂，需要大量文件
- 墨西哥房价相对中国一线城市便宜很多
- 蒙特雷一套不错的公寓约 $200-$400万比索（约人民币80-160万）
八、华人买房注意事项
- 产权调查（Title Search）：买房前务必让公证人做产权调查，确认房产没有抵押、纠纷或欠税
- 不要只看价格：便宜的房子可能有产权问题（特别是Ejido土地，外国人不能买）
- Ejido土地：这是墨西哥的集体农用土地，不能合法出售给外国人。有些不良中介会试图卖Ejido土地，千万不要买
- 请律师：建议聘请独立的房产律师审查合同和产权
- 资金来源证明：大额购房可能需要证明资金来源（反洗钱要求）
- 房产保险：建议购买房产保险，覆盖地震、火灾等风险
- 物业费（Cuota de Mantenimiento）：公寓通常有月度物业费，买前问清楚
九、常见问题
Q：买房需要有居留身份吗？
不需要。持旅游签（FMM）的外国人也可以买房。但如果你计划长期住在墨西哥，建议先办好临时或永久居留。
Q：买房能帮助拿居留吗？
买房本身不能直接获得居留权。但如果你的房产价值达到一定标准（约 $4万 USD以上），可以作为经济能力证明申请临时居留。
Q：卖房时需要交税吗？
需要。卖房时需缴纳资本利得税（ISR），税率约为利润的 25% - 35%。如果是自住房且满足一定条件，可以享受免税额度。
Q：可以用公司名义买房吗？
可以。通过墨西哥公司（如S de RL）买房可以避免Fideicomiso的限制，即使在限制区也可以直接持有。但公司买房有其他税务考量，建议咨询会计师。
十、实用链接
- Wise: 墨西哥买房攻略（中文）
- Baja Properties: Fideicomiso详解
- MyCasa: 2025年Fideicomiso指南
- Inmuebles24: 找房平台
- Mexico Life: 限制区买房FAQ
总结
- 外国人可以在墨西哥合法买房，无需居留身份
- 非限制区（蒙特雷、墨城等）：直接以个人名义持有
- 限制区（海岸/边境）：需通过Fideicomiso银行信托，有效期50年
- 买房总交易成本约房价的5%-10%
- 必须通过公证人（Notario）完成交易
- 不要买Ejido土地（集体农用地，不能卖给外国人）
- 建议请独立律师审查产权和合同
- 蒙特雷公寓约 $200-$400万比索，比中国一线城市便宜很多
- 外国人可以贷款，但首付高（30%-50%），大多数华人选择全款